Chi vive in un condominio sa bene quanto sia importante avere un buon amministratore.<\/p>\n\n\n\n
Pu\u00f2 accadere che anche un solo condomino, pure in contrasto con la volont\u00e0 degli altri inquilini, voglia revocare l’amministratore in quanto ha commesso “gravi irregolarit\u00e0”.<\/p>\n\n\n\n
Il Tribunale di Foggia ha accolto il ricorso presentato dai nostri assistiti revocando l’amministratore per “gravi irregolarit\u00e0” (Trib. Foggia, sezione volontaria giurisdizione, ord. n.170 del 19 giugno 2020).<\/p>\n\n\n\n
Il Tribunale ha accolto la domanda di revoca dell\u2019amministratore Dunque la legge ben prevede la possibilit\u00e0 di revocare l’amministratore di condominio ricorrendo alla Autorit\u00e0 Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino, cos\u00ec come contemplato dall\u2019articolo 1129, comma 11, del codice civile:<\/p>\n\n\n\n Quali sono le “gravi irregolarit\u00e0” che possono portare alla revoca dell’Amministratore?<\/p>\n\n\n\n Esistono inoltre le cosiddette gravi irregolarit\u00e0 fiscali come il caso in cui l\u2019amministratore non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale. Se esse si verificano il singolo condomino pu\u00f2 innanzitutto chiedere la convocazione di assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all\u2019amministratore e, in caso di mancata revoca da parte dell\u2019assemblea, pu\u00f2 rivolgersi all\u2019autorit\u00e0 giudiziaria su cui si pronuncer\u00e0 il tribunale competente.<\/p>\n\n\n\n L\u2019amministratore revocato dall\u2019autorit\u00e0 giudiziaria non pu\u00f2 essere nuovamente nominato dall\u2019assemblea (art. 1129, comma 13, c.c.).<\/p>\n\n\n\n
per “mancata tempestiva convocazione dell\u2019assemblea del 5-6
novembre 2018 nel termine previsto dall\u2019art. 1130 n. 10 c.c., nonch\u00e9 il cumulo di bilanci di esercizi approvati con la medesima assemblea del 17.9.2019.
Deve, sul punto, considerarsi, per un verso, che espressamente, secondo la disciplina di cui all\u2019art. 1129, comma 12 n. 1, costituisce grave irregolarit\u00e0 idonea a determinare la revoca dell\u2019amministratore la \u201cmancata convocazione dell\u2019assemblea per l\u2019approvazione del rendiconto
condominiale\u201d.
Al riguardo, l\u2019art. 1130 c.c., n. 10, precisa che tra i doveri dell\u2019amministratore vi \u00e8 quello di \u201credigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l\u2019assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni\u201d.
Il termine di 180 giorni, decorrente dalla fine dell\u2019anno di gestione (nel caso di specie, 30 aprile di ogni anno \u2013 come emerge dai bilanci depositati) \u00e8 espressamente previsto per legge al fine di consentire il controllo tempestivo ed anno per anno della gestione del condominio da parte dei
condomini, secondo scadenze regolari. Ci\u00f2 al fine soprattutto di consentire ai condomini controllo sulla trasparenza di gestione, nonch\u00e9 di provvedere ad eventualmente riconvocare l\u2019assemblea, in caso di problemi, prima dell\u2019approvazione del successivo bilancio di gestione (onde evitare che la
sovrapposizione di approvazioni generi confusione e mancanza di trasparenza).
Deve, inoltre, osservarsi che ai sensi dell\u2019art. 1129 c.c. la domanda giudiziale di revoca di un amministratore non \u00e8 subordinata alla previa sottoposizione della questione innanzi all\u2019assemblea condominiale (come invece espressamente previsto per la diversa ipotesi di \u201cnomina\u201d di nuovo
amministratore), essendo precostituite per legge le ipotesi in cui il giudice, in presenza di domanda della parte, deve procedere (con un accertamento di carattere anche pubblicistico) alla revoca dell\u2019amministratore che sia venuto meno ai doveri del proprio mandato per gravi irregolarit\u00e0.
Tanto precisato risulta pacificamente dagli atti che l\u2019assemblea per l\u2019approvazione del bilancio corrente da maggio 2017 ad aprile 2018 \u00e8 stata convocata per la prima volta il 5-6 novembre 2018, e quindi dopo la scadenza del termine di 180 giorni fissato per legge dalla fine dell\u2019esercizio
(termine che risulta quindi esser scaduto il 27.10.2018).
Anche se non pu\u00f2 imputarsi all\u2019amministratore del condominio il fatto che in tale assemblea non si siano raggiunti i corretti quorum deliberativi per l\u2019approvazione del bilancio, deve comunque ritenersi che la condotta dell\u2019amministratore sia stata gravemente negligente, sia per aver convocato
l\u2019assemblea, a monte, tardivamente (dopo la scadenza del termine di 180 giorni dalla fine dell\u2019esercizio di aprile 2017); sia perch\u00e9, non avvedutosi tempestivamente del mancato raggiungimento del quorum deliberativo, l\u2019amministratore ha poi atteso un anno per ri-sottoporre all\u2019assemblea l\u2019approvazione del bilancio 2017-2018, cos\u00ec finendo per far cumulare nella stessa assemblea l\u2019approvazione di due distinti bilanci di esercizio, relativi a diverse annualit\u00e0 di esercizio, cos\u00ec generando confusione e poca possibilit\u00e0 di controllo da parte dei condomini.
L\u2019approvazione tardiva del bilancio 2017-2018, se pure adottata con delibera valida ed efficace, non \u00e8 in s\u00e9, infatti, idonea a far venire meno la grave negligenza manifestata dall\u2019amministratore nell\u2019aver tardivamente convocato l\u2019assemblea e nell\u2019essersi accorto solo ad un anno di distanza che
l\u2019approvazione del bilancio fatta l\u2019anno prima non era stata adottata con le maggioranze previste per legge. Si \u00e8 quindi sovrapposta l\u2019approvazione dei bilanci relativi a due diversi anni di gestione, cos\u00ec ledendo il diritto dei condomini ad una amministrazione trasparente e chiara del condominio.
Va quindi revocato l\u2019amministratore convenuto, per gravi irregolarit\u00e0 ex artt. 1129 n. 1) e 1130 n.
10) c.c., non avendo lo stesso amministratore:
1) provveduto a convocare l\u2019assemblea per l\u2019approvazione del rendiconto consuntivo dell\u2019anno 2017-2018 nel termine di 180 giorni dalla fine dell\u2019esercizio a cui il bilancio si riferiva;
2) sottoposto tempestivamente all\u2019assemblea, dopo che il 7.11.2018 non era stato raggiunto il quorum deliberativo, la riapprovazione del bilancio 2017-2018, in modo da evitare la sovrapposizione di bilanci di esercizio approvati nella medesima assemblea…<\/em>“<\/p>\n\n\n\n