Chi vive in un condominio sa bene quanto sia importante avere un buon amministratore.
Può accadere che anche un solo condomino, pure in contrasto con la volontà degli altri inquilini, voglia revocare l’amministratore in quanto ha commesso “gravi irregolarità”.
Il Tribunale di Foggia ha accolto il ricorso presentato dai nostri assistiti revocando l’amministratore per “gravi irregolarità” (Trib. Foggia, sezione volontaria giurisdizione, ord. n.170 del 19 giugno 2020).
Il Tribunale ha accolto la domanda di revoca dell’amministratore
per “mancata tempestiva convocazione dell’assemblea del 5-6
novembre 2018 nel termine previsto dall’art. 1130 n. 10 c.c., nonché il cumulo di bilanci di esercizi approvati con la medesima assemblea del 17.9.2019.
Deve, sul punto, considerarsi, per un verso, che espressamente, secondo la disciplina di cui all’art. 1129, comma 12 n. 1, costituisce grave irregolarità idonea a determinare la revoca dell’amministratore la “mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto
condominiale”.
Al riguardo, l’art. 1130 c.c., n. 10, precisa che tra i doveri dell’amministratore vi è quello di “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”.
Il termine di 180 giorni, decorrente dalla fine dell’anno di gestione (nel caso di specie, 30 aprile di ogni anno – come emerge dai bilanci depositati) è espressamente previsto per legge al fine di consentire il controllo tempestivo ed anno per anno della gestione del condominio da parte dei
condomini, secondo scadenze regolari. Ciò al fine soprattutto di consentire ai condomini controllo sulla trasparenza di gestione, nonché di provvedere ad eventualmente riconvocare l’assemblea, in caso di problemi, prima dell’approvazione del successivo bilancio di gestione (onde evitare che la
sovrapposizione di approvazioni generi confusione e mancanza di trasparenza).
Deve, inoltre, osservarsi che ai sensi dell’art. 1129 c.c. la domanda giudiziale di revoca di un amministratore non è subordinata alla previa sottoposizione della questione innanzi all’assemblea condominiale (come invece espressamente previsto per la diversa ipotesi di “nomina” di nuovo
amministratore), essendo precostituite per legge le ipotesi in cui il giudice, in presenza di domanda della parte, deve procedere (con un accertamento di carattere anche pubblicistico) alla revoca dell’amministratore che sia venuto meno ai doveri del proprio mandato per gravi irregolarità.
Tanto precisato risulta pacificamente dagli atti che l’assemblea per l’approvazione del bilancio corrente da maggio 2017 ad aprile 2018 è stata convocata per la prima volta il 5-6 novembre 2018, e quindi dopo la scadenza del termine di 180 giorni fissato per legge dalla fine dell’esercizio
(termine che risulta quindi esser scaduto il 27.10.2018).
Anche se non può imputarsi all’amministratore del condominio il fatto che in tale assemblea non si siano raggiunti i corretti quorum deliberativi per l’approvazione del bilancio, deve comunque ritenersi che la condotta dell’amministratore sia stata gravemente negligente, sia per aver convocato
l’assemblea, a monte, tardivamente (dopo la scadenza del termine di 180 giorni dalla fine dell’esercizio di aprile 2017); sia perché, non avvedutosi tempestivamente del mancato raggiungimento del quorum deliberativo, l’amministratore ha poi atteso un anno per ri-sottoporre all’assemblea l’approvazione del bilancio 2017-2018, così finendo per far cumulare nella stessa assemblea l’approvazione di due distinti bilanci di esercizio, relativi a diverse annualità di esercizio, così generando confusione e poca possibilità di controllo da parte dei condomini.
L’approvazione tardiva del bilancio 2017-2018, se pure adottata con delibera valida ed efficace, non è in sé, infatti, idonea a far venire meno la grave negligenza manifestata dall’amministratore nell’aver tardivamente convocato l’assemblea e nell’essersi accorto solo ad un anno di distanza che
l’approvazione del bilancio fatta l’anno prima non era stata adottata con le maggioranze previste per legge. Si è quindi sovrapposta l’approvazione dei bilanci relativi a due diversi anni di gestione, così ledendo il diritto dei condomini ad una amministrazione trasparente e chiara del condominio.
Va quindi revocato l’amministratore convenuto, per gravi irregolarità ex artt. 1129 n. 1) e 1130 n.
10) c.c., non avendo lo stesso amministratore:
1) provveduto a convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto consuntivo dell’anno 2017-2018 nel termine di 180 giorni dalla fine dell’esercizio a cui il bilancio si riferiva;
2) sottoposto tempestivamente all’assemblea, dopo che il 7.11.2018 non era stato raggiunto il quorum deliberativo, la riapprovazione del bilancio 2017-2018, in modo da evitare la sovrapposizione di bilanci di esercizio approvati nella medesima assemblea…“
Dunque la legge ben prevede la possibilità di revocare l’amministratore di condominio ricorrendo alla Autorità Giudiziaria su ricorso di ciascun condomino, così come contemplato dall’articolo 1129, comma 11, del codice civile:
- se l’amministratore non ha informato il condominio circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.),
- se l’amministratore non ha reso il conto della sua gestione,
- se l’amministratore ha commesso gravi irregolarità.
Quali sono le “gravi irregolarità” che possono portare alla revoca dell’Amministratore?
- L’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
- la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente bancario o postale intestato al condominio;
- la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
- l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio;
- l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, n. 6), 7) e 9) (tenuta dei registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali delle assemblee, registro di nomina e revoca dell’amministratore e registro di contabilità);
- l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’articolo 1129.
Esistono inoltre le cosiddette gravi irregolarità fiscali come il caso in cui l’amministratore non abbia aperto o utilizzato il conto corrente condominiale. Se esse si verificano il singolo condomino può innanzitutto chiedere la convocazione di assemblea per fare cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore e, in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, può rivolgersi all’autorità giudiziaria su cui si pronuncerà il tribunale competente.
L’amministratore revocato dall’autorità giudiziaria non può essere nuovamente nominato dall’assemblea (art. 1129, comma 13, c.c.).
